Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung

Die Ankündigung von Eigenbedarf ist eine der häufigsten Gründe der Mietvertragskündigung. Diese Art von Kündigung bildet ein Spannungsfeld zwischen dem Besitzrecht des Mieters und dem Interesse der Eigennutzung des Vermieters (BVerfG, I BvR 208/93).
Hierbei sind verschiedenste Sachverhalte für den Vermieter und den Mieter zu beachten. Von Interesse für den Vermieter ist, wie eine solche Eigenbedarfskündigung von statten geht und welche Informationen er dem Mieter mitteilen muss. Speziell für Vermieter, die an einen Wohnungsverkauf einer vermieteten Wohnung denken, sollten sich vorab mit dieser Art von Kündigung auseinandersetzen. So kann sich durch die Chance einer Eigenbedarfskündigung die Attraktivität einer Immobilie enorm steigern. Für die Mieter kommt eine Eigenbedarfskündigung meistens vollkommen unerwartet. Bei bestimmten Konstellationen kann sich der Mieter vor der Eigenbedarfskündigung jedoch schützen. Nachfolgend werden die Eigenheiten dieser Kündigungsart genauer beleuchtet und interessante Urteile zu diesem Thema vorgestellt.

Der Ablauf der Eigenbedarfskündigung

Ein Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Bei der Eigenbedarfskündigung ist neben der Kündigungsfrist auch eine Begründung notwendig. Weiterhin sollte in dieser schriftlich fixiert sein, welches Familienmitglied in der angegebenen Wohnung einzieht (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 BGB). Generell gehört neben Eltern und Kindern auch ein weiter entfernter Kreis zu den Angehörigen, für die der Vermieter Eigenbedarf erklären darf. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 159/09) beschloss am 27. Januar. 2010, dass auch Nichten und Neffen ersten Grades zu dem Personenkreis gehören. Weiterhin wurde geregelt, dass das Einziehen von Au-pair oder Hausangestellten ein Grund für die Eigenbedarfskündigung sein können (BGH VIII ZR 127/08) Bei Nichten und Neffen zweiten Grades muss ein besonderer Grund vorgelegt werden.
Die Begründung ist meistens der heikelste Faktor in diesem Verfahren. Generell können Anliegen wie Familienvergrößerung, beruflicher Wechsel, gesundheitliche Gründe als Erklärung ausreichend sein. Da aber jede Eigenbedarfskündigung vor Gericht standhalten muss, ist die Entscheidung von Fall zu Fall unterschiedlich.

1. Als eine BGB-Gesellschaft eine Immobilie kaufte und zu einer Wohnung für die Gesellschafter umbauen wollte, kündigte diese den bisherigen Mietern. Der Bundesgerichtshof entschied, dass hier eine ordentliche Eigenbedarfskündigung vorliegt.
2. Eine 83 Jahre alte Frau musste aufgrund zweier ärztlicher Atteste nicht aus ihrer Wohnung ausziehen, obwohl sie als Mieterin eine Eigenbedarfskündigung vorgelegt bekam. Hingegen konnte es einem 84-jährigen Mann zugemutet werden, da der vierköpfigen Familie laut Landgericht Frankfurt am Main in diesem Fall ein überwiegendes Interesse angerechnet worden war.
Möchte der Vermieter vermeiden, dass ein Mieter einen Widerspruch einlegt, kann dieser einen Vergleich mit dem Mieter anstreben. Dabei darf der Vergleich nicht zum Nachteil des Mieters sein § 573 Abs. 4 BGB.
Eigenbedarf liegt nur dann vor, wenn die Räume nicht überwiegend zur geschäftlichen Nutzung gebraucht werden (siehe: AG Osnabrück, WuM 1989, 300). Eine teilweise Nutzung hingegen ist gestattet, so beschloss der Bundesgerichtshof 2005 (Az.: VIII ZR 127/05).

Die Rechte des Mieters

Der Mieter kann nach § 574 BGB Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses eingehen und in Schriftform erteilt werden.
Der Mieter kann die Chance haben, dass der Vermieter eine vergleichbare Wohnung hat. Diese Wohnung muss dem Mieter angeboten werden. Eine Vergleichbarkeit der Wohnung bezieht sich in diesem Fall auf die Größe, die Wohnlage oder wenn die Wohnung im selben Haus vorhanden ist, so entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 78/10=Die Größe der alten Wohnung war 45 Quadratmeter und die vergleichbare Wohnung bemaß sich auf 60 m². Wenn der Vermieter eine Vergleichswohnung anbieten muss, ist dieser ebenfalls gezwungen, sie zu den gleichen Mietkonditionen zu offerieren. Dies bedeutet im oben genannten Fall, dass die 60-m²-Wohnung zum gleichen Quadratmeterpreis angeboten wird wie die vorherige 40-qm²-Wohnung.
Eine Besonderheit bildet die Sperrzeit, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich angesetzt wird. Die Sperrzeit, welche zwischen 3 und 10 Jahre beträgt, erlaubt dem Vermieter erst nach diesem Zeitraum eine Eigenbedarfskündigung vorzulegen. Die Sperrzeit nach § 577a BGB gilt nur für den Erwerber von in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraum, nicht für den ursprünglichen Vermieter. So sollte der Mieter vorab prüfen, ob vielleicht eine solche Sperrzeit besteht.

Härteantrag bei der Eigenbedarfskündigung

Härtefälle sind situationsabhängig zu klären. Grundsätzlich wird einem Härtefall dann stattgegeben, wenn es sich hierbei um Krankheit, Alter und/oder Behinderung in der Begründung handelt. Wie im obigen Beispiel gezeigt, kann die Entscheidung nicht immer zugunsten des Mieters ausfallen. So war die 83 jährige Frau vor einem Umzug verschont worden, während der 84 Jahre alte Mann ausziehen musste.

Schadensersatzansprüche der Mieter

Der Mieter kann Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die Begründung des Vermieters im Nachhinein sich als falsch herausstellt (vorgetäuschter Eigenbedarf). Dies könnte zum Beispiel eine Begründung sein, wenn sie einen überhöhten Bedarf angegeben haben oder der Eigenbedarf schon vor dem Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war. Der Schadensersatzanspruch kann frühestens nach der Räumung und Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.