Immobilien im Scheidungsfall

Mein, dein, unser Haus – Wem gehören Immobilien im Fall einer Scheidung?

Der Traum einer glücklichen Ehe vollendet sich – neben gemeinsamen Kindern – oft in einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung. Ob gekauft oder selbst gebaut, in jedem Fall stecken in so einer Immobilie eine Menge Hoffnungen und Vorstellungen. Endlich ist man unabhängig und für das Alter versorgt, endlich kann man seinen Wohnraum so gestalten, wie man es möchte, und endlich kann man ein Symbol der gemeinsamen Liebe nicht nur anfassen, sondern sogar darin wohnen.

Wenn es aber mit dieser Liebe vorbei ist und man sich mitten im Prozess der Scheidung befindet, wird das Traumhaus oder die Traumwohnung schnell zu einem Zankapfel, der für Albträume sorgen kann. Die wichtigste Frage, die jetzt beiden (Noch-)Ehepartnern unter den Nägeln brennt ist die: wem das traute Heim nun eigentlich gehört? Eine klare Antwort darauf ist nicht immer leicht.

Bestimmung des Güterstandes: Gütertrennung, Zugewinnausgleich und Gütergemeinschaft

Am Anfang jeder Diskussion um den Besitz einer ehelichen Immobilie steht die Frage nach dem Güterstand. Er bestimmt die Eigentumsverhältnisse, die in einer Ehe vorherrschen. Dabei gibt es im Wesentlichen drei verschiedene Regelungen: Die Gütertrennung, die Zugewinngemeinschaft und die Gütergemeinschaft.

Bei der Gütertrennung handelt es sich um die strikteste Regelung hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse. Ein gemeinschaftliches Vermögen gibt es dabei nicht. Jeder Ehepartner verfügt nur über den Besitz, den er sich selbst vor oder während der Ehe angeeignet hat. Die Möglichkeit eines Zugewinnausgleichs besteht nicht. Als Eigentümer einer Immobilie gilt entsprechend derjenige, der auch offiziell ihr Eigentümer ist. Im Falle eines Miteigentumsverhältnisses können das durchaus beide Ehepartner sein, wenn aber einer der Alleineigentümer ist, hat der andere zunächst einmal keinen Besitzanspruch auf das betreffende Haus oder die Wohnung.

Ähnlich sieht es aus, wenn eine Zugewinngemeinschaft vorliegt. Hierbei handelt es sich um die Standard-Regelung ist, wenn nicht über einen Ehevertrag eine abweichende Vereinbarung getroffen worden ist. Allerdings gibt es im diesem Fall eventuell die Möglichkeit eines Zugewinnausgleichs. Hierbei kann derjenige Partner, der in der Ehe weniger Vermögen hinzugewonnen hat, verlangen, dass ihm sein Gatte die Hälfte dessen, was dieser mehr hinzugewonnen hat, als Ausgleich zahlt. Ein solcher Ausgleich kann auch eine Immobilie betreffen. So kann es also sein, dass aus einem Haus im Alleinbesitz eine Immobilie wird, an der beide Partner Eigentumsrechte besitzen.

Die letzte Möglichkeit stellt die sogenannte Gütergemeinschaft dar. Hier wird sämtliches Vermögen als Gemeinschaftsvermögen veranschlagt, wodurch auch ein in der Ehe erworbenes Haus oder eine Wohnung automatisch zum Gemeinschaftsbesitz wird.

Alles meins! Oder nicht?

Angenommen, Sie haben schon im Vorfeld Ihrer Ehe für klare Verhältnisse gesorgt und sind entsprechend alleiniger Eigentümer, der von Ihnen erworbenen Immobilie. Können Sie nun einfach damit machen was Sie wollen und müssen dabei keine Rücksicht auf die Forderungen Ihres Ehegatten nehmen? Nein, denn auch wenn die Besitzverhältnisse geklärt sind, gilt das nicht automatisch für die Nutzungsrechte. Auch ohne Besitzanspruch kann ein Ehepartner Rechte an der gemeinsamen Wohnung haben. Denn niemand darf – außer in ganz bestimmten Ausnahmefällen – bei einer Trennung einfach aus der Wohnung (oder dem Haus) verwiesen werden. Dabei spielt es erst einmal keine Rolle wem das Haus gehört, ob ein Partner vielleicht nur Mieter ist oder wer von beidem das Haus schon vor der Ehe genutzt hat.

Um festzustellen, wer nun welche Rechte im Haus wahrnehmen darf, bleibt einem nun nur eine außergerichtliche Einigung oder ein Gerichtsverfahren. Eine solche Regelung, die einem Nicht-Eigentümer während der Trennungszeit das Nutzungsrecht für das eheliche Haus oder die gemeinsame Wohnung gibt, ist aber nur während der Trennungsphase gültig. Für die Zeit danach müssen im Vorfeld andere Lösungen gefunden werden.

Vom Haushalt zur WG

Die erste – und erst einmal naheliegendste – Möglichkeit für den Umgang mit dem gemeinsamen Haus wäre dessen gemeinsame Weiternutzung. Das mag für jemanden, der von seinem Ehepartner in Scheidung lebt und der vielleicht von ihm betrogen und enttäuscht wurde oder mit dem er sich übel zerstritten hat nicht infrage kommen, aber dennoch verlangt der Gesetzgeber grundsätzlich genau das. Eine Trennung INNERHALB des gemeinsamen Hauses (oder auch der gemeinsamen Wohnung) hat Vorrang vor allen anderen Lösungen und jeder Partner hat das Recht auf die alleinige Nutzung eines Teils der Immobilie. Wenn die Gegebenheiten (Anzahl, Größe und Anordnung der Räume, etc.) es zulassen, muss also eine gerechte Aufteilung der Räumlichkeiten stattfinden.

Unbequemlichkeiten oder Unannehmlichkeiten, die die Ehepartner dadurch erleiden, spielen dabei zunächst keine Rolle. Damit eine Aufteilung der Wohnfläche nicht infrage kommt, muss diese schon eine „unbillige Härte“ verursachen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das Verhältnis zwischen den Ehegatten schwer zerrüttet ist und gemeinsame Kinder durch das vergiftete Verhältnis der Eltern häufigem und intensivem Streit ausgesetzt wären. In diesem Fall wäre das “Familienleben” durch untragbare Zustände gestört und die Wohnung würde allein einem Ehegatten zugewiesen.

Alleinige Zuweisung

An welchen Gatten die Immobilie in diesem Fall geht, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In erster Linie ist es entscheidend, bei welchem Elternteil sich das Kind aufhält. Ein Elternteil mit Kind findet nämlich erfahrungsgemäß nicht so schnell eine neue Wohnung, wie eine Einzelperson. Weiterhin spielt es eine Rolle, wessen Arbeitsstelle eine größere Nähe zur Wohnung aufweist, welche Aufwendungen und Investitionen jeweils getätigt worden sind, ob sich das Haus oder die Wohnung in räumlicher Nähe zu Angehörigen befindet, ob die Wohnung für den eigenen Lebensunterhalt notwendig ist und wie es um das Alter und die Gesundheit der Ehepartner bestellt ist. Doch auch die Eigentumsverhältnisse spielen eine Rolle. So wird eine Immobilie einem Miteigentümer eher zugewiesen, als einem Nicht-Eigentümer. Wird das Haus oder die Wohnung aber dem Nicht-Eigentümer zugewiesen, so geschieht das in der Regel über einen Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten. Dem Eigentümer wird so eine gewisse Entschädigung zuteil und der Nutzungsberechtigte hat eine gewisse Sicherheit, wenn das Haus verkauft wird. Wenn beide Parteien Miteigentümer sind, muss nur die Hälfte der ortsüblichen Miete gezahlt werden. Während der Trennungszeit gilt die gezahlte Miete als Nutzungsentschädigung und kann nur verlangt werden, wenn Sie der Billigkeit entspricht. Eine solche Nutzungsentschädigung entfällt allerdings, wenn die Nutzung der Wohnung schon in die Berechnung des Unterhalts mit einfließt.

Besser einigen

Wer Miteigentümer eines Hauses oder einer Wohnung ist und auf all diese, mitunter komplizierten und mit viel Aufwand und Ärger verbundenen, Möglichkeiten keine Lust hat, der hat auch Alternativen. Diese setzen aber eine einvernehmliche Einigung voraus. So kann das Haus einfach verkauft und der Erlös geteilt werden. Oder ein Partner nutzt das Haus allein und zahlt dem anderen seinen Anteil aus. Auf diese Weise kann jeder ohne Altlasten beruhigt in ein neues Leben starten. Außerdem entgeht man so einer Teilungsversteigerung, die meist deutlich weniger Geld einbringt als ein regulärer Verkauf.